Twintig jaar Dormio: de belangrijkste mijlpalen en toekomstplannen
1 november 2021 - Twintig jaar geleden richtte Don van Schaik samen met zijn twee toenmalige compagnons, Pim Bosman en Anton Schouten, Dormio op. Een unieke organisatie binnen de recreatievastgoedsector doordat deze tegenwoordig alle kennis onder één dak heeft. Naast de ontwikkeling van de resorts en hotels zijn we namelijk ook zelf verantwoordelijk voor de verkoop en de verhuur van de vakantiewoningen en de exploitatie van de resorts en hotels. Hierbij is “onbezorgd leven” al sinds de oprichting in 2001 de filosofie. Samen met CEO en oprichter Don van Schaik blikken we terug op de mijlpalen én kijken we naar de toekomstverwachtingen voor Dormio.
In 1998 begon Van Schaik bij Ingenieursbureau Arnhem B.V. als fiscaal jurist om het nieuw te realiseren recreatiepark Marina Lipno van de grond te krijgen. Destijds mocht men als buitenlander geen vastgoed bezitten in Tsjechië en had de makelaar van het project een probleem: hij kon de woningen niet verkopen. Met de oprichting van een nieuwe juridische structuur en goedkeuring van de rechtbank, wist Van Schaik het probleem samen met verschillende advocaten op te lossen en de woningen succesvol te verkopen.
Hiermee was zijn originele taak volbracht, maar hield het voor hem niet op. De recreatieve vastgoedbranche sprak hem vanaf het begin erg aan. Samen met Pim Bosman is hij zich met allerlei andere zaken binnen het project gaan bemoeien, variërend van de plaatsing van de keukens tot het onderhandelen met de aannemers. Hij vond het geweldig en wilde niets liever dan de hele tijd dit soort resorts en hotels ontwikkelen. Na de oplevering van het voor het ingenieursbureau eenmalige project is hij dan ook meteen naar de eigenaar, Anton Schouten, gestapt. “Nu het project ten einde loopt, heb ik geen rol meer binnen het ingenieursbureau. Ik stel voor een bedrijf op te richten die zich uitsluitend met dergelijke ontwikkelingen bezig houdt. Als dit niet gebeurt zal ik een andere baan moeten zoeken”, vertelt Van Schaik.
Niet de grootste maar de beste
Vanaf dag één was het doel niet om de grootste te worden, maar de beste. Dat geldt nog steeds, alleen is dit met de groei van het bedrijf wel een grotere uitdaging geworden. Zo zijn er veel meer ontwikkelingsmogelijkheden bij gekomen waar, omwille van kwaliteit, niet altijd iets mee kan worden gedaan. Het belangrijkste wat Dormio projecten onderscheidt is namelijk de hoogwaardige kwaliteit en het vier-sterrenplusniveau dat, naast de bouwkwaliteit en originaliteit van een resort, ook terug te zien is in de service. Het waarborgen van die kwaliteit kost veel tijd en energie en Dormio wil dan ook elk resort of hotel de aandacht kunnen geven die het verdient. Ook vindt Van Schaik het een uitdaging om het informele karakter binnen de organisatie te behouden. Hij vindt het belangrijk dat collega’s gewoon bij elkaar kunnen binnenlopen en vindt het jammer dat, nu het bedrijf zo snel groeit, hij niet meer al zijn medewerkers de tijd en aandacht kan geven die hij graag zou willen.
In de twintig jaar die Dormio bestaat heeft Van Schaik de nodige tegenslagen meegemaakt én overwonnen. Zijn opleiding tot fiscaal jurist aan de Universiteit van Maastricht heeft hem een goede basis gegeven en voor de rest is hij autodidact. “De uitdagingen van het groter worden van de organisatie vind ik lastig. Uitdagingen bij het ontwikkelen vind ik juist veel minder lastig dan vroeger. Als bedrijf hebben we in twintig jaar veel gezien en meegemaakt en weten we inmiddels: we lossen dit wel op, linksom of rechtsom.”
De grootste mijlpalen tot nu toe
Voor Van Schaik markeert elke toevoeging van een nieuw bedrijfsonderdeel een nieuwe mijlpaal. Na de oprichting van het ontwikkelgedeelte in 2001 werd in 2004 de verkooptak toegevoegd. Een onbetrouwbare makelaar bracht hem en zijn partners op het idee om, naast de ontwikkeling van de vakantiewoningen, deze ook zelf te gaan verkopen. Dit gebeurde onder de naam Dormio Recreatiewoningen B.V.. Tegenwoordig staat dit bedrijfsonderdeel beter bekend als Dormio Investments. In 2006 werd Boiten Ingenieurs overgenomen. Zij bleven aanvankelijk in Amersfoort en kwamen later naar Arnhem, waar ook de rest van Dormio was gevestigd, waar ze een groter onderdeel van de organisatie werden.
Tenslotte nam Dormio in 2010 ook de verhuur en exploitatie van de resorts en hotels op zich. Dit besluit kwam voort uit onvrede over het beheer van de resorts en hotels nadat deze werden opgeleverd. De verhuurtak stond lange tijd bekend onder de naam Dormio Holidays en is afgelopen jaar aangepast naar Dormio Resorts & Hotels. De toevoeging van dit laatste bedrijfsonderdeel is extra bijzonder, want dit betekende dat Dormio vanaf nu geheel zelf verantwoordelijk werd voor de resorts en hotels vanaf het begin tot het eind. Van Schaik vertelt hierover: “Vroeger leverde je iets op en was je klaar. Dan nam een verhuurpartij het over die er iets anders mee omging dan dat je zelf had bedacht in je ontwikkelvisie. Echter was je dan niet meer bij het opgeleverde park betrokken en had je er zelf totaal geen invloed meer op. Het voelde alsof je je kind had afgestaan. Ik had geleerd dat als je de kwaliteit van je ontwikkelde product wilde verhogen, je niet kon stoppen bij de bouwkundige oplevering ervan.”
Ook de intrede van zijn nieuwe partners ziet hij als een mijlpaal in het bedrijf. Anton Schouten had het bedrijf al in 2008 verlaten. Nadat ook zijn partner en mentor Pim Bosman in 2013 definitief met pensioen ging, maakte Van Schaik de bewuste keuze om niet alleen door te gaan. Dat was niet in het belang van de continuïteit van het bedrijf. Bovendien achtte hij het noodzakelijk dat, als je de ondernemersspirit in het bedrijf wilde houden, je ook (mede-)ondernemers moest hebben. Wanneer iedereen een bepaald onderdeel van het bedrijf op zich nam, kon je gezamenlijk de spreekwoordelijke kar gaan trekken. Het waren dan ook de heren Ben Suërs en Roel de Boer waar hij graag de toekomst mee in wilde. Suërs staat aan het hoofd van Dormio Investments en De Boer is verantwoordelijk voor Dormio Resorts & Hotels.
Uiteraard is ook elk nieuw resort en hotel dat wordt opgeleverd een nieuwe mijlpaal waar Van Schaik enorm trots op is. “Als je dat gevoel niet meer hebt, dan moet je stoppen.” Wat betreft projecten heeft Van Schaik geen resort of hotel die hij als grootste mijlpaal ziet. Net zoals bij zijn kinderen, kan hij tussen zijn projecten ook geen favoriet kiezen. Hij is enorm trots op de resorts en hotels die Dormio tot nu toe heeft ontwikkeld en op de toeristische toplocaties waar zij zich bevinden. Als hij mag dromen, zou hij graag iets willen ontwikkelen in Saint Tropez, in Kroatië, op Hvar of in Marbella. Hierbij realiseert hij zich dat dit moeilijk plekken zijn om als projectontwikkelaar binnen te komen, maar “de topplekken op toeristisch gebied zijn dat niet voor niets.”
Verwachtingen voor de toekomst
Op de vraag hoe Van Schaik Dormio ziet over twintig jaar weet hij al snel een antwoord: nog steeds zelfstandig. Het bedrijf is al vaker benaderd voor eventuele verkoop, echter wil hij daar niets van weten. Het liefst blijft hij Dormio, samen met zijn partners, zelf uitbouwen zodat hij er eigenhandig voor kan zorgen dat de hoge kwaliteit ten alle tijden wordt gewaarborgd. Om dit te kunnen blijven garanderen, is het belangrijk dat het bedrijf ook blijft innoveren. Dit gaat goed en Dormio is dan ook een grote voorloper op de markt. “We proberen altijd iets nieuws toe te voegen. Zo hebben we voor Dormio Resort Nieuwvliet-Bad de zogenaamde Pool- en Petswoningen bedacht en werken we al enige tijd met een eigen interieurontwerpster in plaats van de ontwerpen van de leverancier.”
Wat wel centraal blijft staan binnen Dormio is de waardevastheid van de vakantiewoningen. Om dit te bewerkstelligen bouwt Dormio bewust niet veel moderne woningen. “Wanneer je waardevastheid bij een vakantiewoning wil bereiken is het belangrijk dat deze tijdloos is. Door aan te sluiten bij traditionele bouwvormen die gelden in de omgeving, worden nu vakantiewoningen gebouwd die over twintig jaar nog steeds interessant zijn”, legt Van Schaik uit. Deze inpassing in het land en haar cultuur is terug te zien in alle huidige resorts en hotels van Dormio en zal ook in de toekomst blijvend worden toegepast.
Wat betreft de verwachtingen voor de markt, denkt Van Schaik dat Dormio zich in één van de gunstigste branches bevindt. Vakantie is allang geen luxe meer en mensen willen juist steeds vaker en korter op vakantie. Dit valt ook op onder investeerders en zij kloppen ook steeds vaker aan bij Dormio. “Dus ik denk dat wij qua markt, zelfs als het met de economie in het algemeen wat minder gaat, toch wel aan het langste eind blijven trekken. Wij hebben een bepaald product dat echt maar weinig wordt geleverd op die manier. Wat dat betreft staan we ook nog enkel aan het begin. Ik ben ervan overtuigd dat het nog heel mooi gaat worden voor Dormio.”
De vlam van Dormio
In de afgelopen twintig jaar heeft Dormio twintig prachtige projecten ontwikkeld. Ook de komende 20 jaar zullen we met veel passie en liefde hoogwaardige projecten blijven ontwikkelen op toplocaties en kunnen mensen bij ons zorgeloos investeren. Bekijk in de video hoe de vlam in 2001 is ontstaan en al die jaren op onze resorts en hotels is doorgegeven.